租房是人們“買房前”普遍的生活常態,在熙熙攘攘的剛需租房市場,中介機構搭乘“+互聯網”的快車布局租房O2O,房產電商網站一直把“租房”當做流量寶地,新崛起的互聯網中介平臺以免租房傭金切入房產交易市場,而偏居一隅的二房東們似乎被人忘卻……

國務院在2016年6月初印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》罕見地把“住房租賃企業”作為首要的市場主體,其次才是“房產開發 商”、“中介機構”及“個人房東”,并強調要“提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平”。在中介機構縱橫捭闔的中國租房市場,政府抬高“二房東”的 舉措讓人費解。

在信息發達的互聯網時代,為何中介機構并不能改善人們的租房體驗?在日益強烈的“去中介化”呼聲中,為何“二房東”最有希望突圍當下的租房市場困境?

在職業二房東加速發展為公寓管理公司的趨勢中存在諸多難點,這也給創業者帶來了機遇。

二房東與中介博弈處于下風

據《中國流動人口發展報告2015》顯示,2014年底流動人口已達2.53億,年增長約800萬,流動人口租房率約80%。與剛需的租房需求相比,可租房源存量不足,增量遠落后于城市新增人口速度,因而,長租市場成為典型的“賣方市場”,租客的話語權比較微弱。

可供出租的“房源”主要包括:

(1)把自有房屋出租的個人房東,被稱之為“C端房源”;

(2)為租客提供住房租賃服務的職業二房東,被稱之為“小B”;

(3)集中出租整棟標準化房源的公寓管理公司,被稱之為“大B”。

很多職業二房東是“山寨版”的公寓管理公司,所以叫做“小B”,而大B化的公寓公司管理管理比較規范如自如友家等,小B和大B屬于廣義的“二房東”范疇,大B一般有營業執照,也方便征稅和管理,所以政府更傾向于希望小B發展為大B。

中介在囤積C端房源后,在搜房、58同城批量發布房源、組織多人帶看、催促簽定租賃合同的標準化作業流程。搜房轉型(房天下)后衍生租房中介業 務,58同城收購安居客,鏈家、我愛我家等中介公司也紛紛自建線上平臺。因而中介控制了線上租房的流量入口,這他們為囤積更多的房源帶來了便利。

二房東也需整合分散的C端房源,但與中介機構仍有本質區別:從服務的穩定性上看,二房東為租客提供相對長期、持續的租賃服務,而中介只在簽單、收 租、退房等環節出現,且房產經紀人跳槽率高,不能保證租客的居中服務;從財務報表上看,二房東以房屋租賃(含居住)服務為收入來源,而中介機構獲取交易傭 金為收入來源。因而二房東扮演“代理房東”的角色,是自帶貨源的“商戶”(B端)。

在房源爭奪上,二房東與中介是競爭對手,不少二房東聚集的區域限制了中介的滲透,以昌平區天通苑為例,大約500個二房東控制當地80%的出租房源。然而,二房東也依賴互聯網中介平臺推廣其房源出租信息,一些中介為二房東導客而獲得傭金。

在住房租賃市場,中介 、房東、二房東之間利益交錯、相互博弈。中介借助互聯網信息聚合和放大效應,一手控制租客的流量入口,一手囤積大量C端房源,不斷擠兌二房東的生存空間。 在中介的獨大的市場地位,是虛假房源泛濫、巧立名目抬高租金、隔斷出租、合同陷阱等市場亂象的根源,這讓中國式租房陷入到“剪不斷、理還亂”的重重困局之 中。

“去中介化”其路漫漫,唯有“房源小B化”切實可行

正如房總管CEO林當清所說,“20年前我們租房被坑蒙拐騙,20年后還是被坑蒙拐騙,租房的效率和體驗也沒有得到根本提升,人們在租房上耗費的心 力、體力、財力等成本巨大。伴隨移動互聯網技術的不斷進步,一張‘去中介化’的大幕正在拉開。在黑中介如“過街老鼠,人人喊打”的今天,只要找到合適的解 決路徑,中介把持租房市場的時代將很快翻篇。“

然而,“去中介化”的道路并非坦途。以“租房傭金全免、減半”等為旗號的愛屋吉屋于2016年1月開始向傳統中介收傭金向租客、房東、二房東收取同等比例的傭金;丁丁租房于6月8日宣布正式停止運營,其官網、APP及團隊全面并入鏈家。

率先踐行“去中介化”卻是短租市場,旅客與個人房東通過Airbnb、小豬短租、途家等平臺進行“直租”正方興未艾,但民宿分享經濟不僅沖擊的是傳 統酒店業的利益,而且由于短租比長租毛利高,一些房東改弦易轍,客觀上加劇了長租市場房源短缺。這是政府所不愿意看到的,德國政府在5月份叫停 Airbnb,并下架了柏林2萬多套民宿房源。

但是分享經濟模式在長租市場能否開花結果呢?以房總管在企業端的運營為例,小B化的職業二房東或大B化的公寓管理公司貨源多,把B端房源成批量的上 線,平臺的貨源問題迎刃而解;即便在單次成交后,二房東的使用仍然非常高頻。在其用戶版則按“滴滴模式”搭建租客與房東純直租平臺,由于單個房東的房源有 限,產品的使用黏性、用戶忠誠度比企業版稍弱一些。租客幫則創造了前任租客取代中介發布房源的“轉租”模式。其弊端在于,線上C2C(租客to房東)交易是一次性、臨時的,在成交后產品的打開率和用戶的活躍度均會有所下降。

既然個人房東無力承擔“去中介化”的重任時,那么希望就落在B端房源(二房東或公寓管理公司)肩上了。事實上,一些專門針對職業二房東及品牌公寓的租賃產品終于迎來了爆發契機:

(1)在發達國家長租公寓產業占據租房市場的50%份額,我國公寓占有率不足10%,市場潛力巨大;特別是在房價居高不下情況下,政府鼓勵民眾長 租,必須鼓勵職業二房東朝著公司化、品牌化方向發展,并且只有房源不斷向B端聚攏,政府才有精力更有效的監管,并向正規的住房租賃企業征收稅費;

(2)二房東經營利益上與中介存在競爭關系,迫切需要去中介化的互聯網平臺作為新的流量入口和管理平臺以提升服務效率;二房東或公寓管理公司能夠全天候為租客提供更有誠信、更加穩妥的租賃服務;

(3)小B房源或大B房源在批量上線之后,既解決快速產品的貨源問題,徹底杜絕虛假房源問題;況且二房東或公寓管理公司的操作比個人房東更加高頻,對產品的依賴度、忠誠度更高;并能聚集一批租客使用,從而以商戶運營帶動用戶運營。

房源正加速由小B化向“大B化”集中

值得注意的是,中介公司逐漸轉型成立公寓管理公司,如鏈家的自如友家、我愛我家投資的相寓都推出了小戶型、標準化的精裝公寓;青年YOU+、寓見等 互聯網公寓品牌也得到資本市場追捧。這些公寓處于就近租客上班的繁華地段,專門的公寓管家提供長租服務以滿足了新中產年輕人提升居住品質的需求。不過,這 些公寓只接受年輕的單身白領或未婚情侶,要求每戶入住不超過3人,實際上是為了把小孩、老人的家庭用戶擋在門外。

因此,二房東的“大B化”更能滿足民用剛需長租市場。一些商業頭腦的職業二房東也開啟公寓品牌化運作模式,通過租賃服務口碑吸引更多租客入住,加強 了“一房東”議價權和續租能力;甚至加速兼并一些經營不善的二房東,成長初具規模的“大B化”公寓管理公司。在競爭越充分的市場,資源就會越往優勢方不斷 聚集,最終形成壟斷的市場規律下,必將淘汰一部分落后的二房東。而在職業二房東“大B化”進展中還亟待解決如下痛點:

(1)信息管理手段陳舊:不少二房東仍事無巨細手工記賬,在小B化時期還可以勉強應付,一旦進入行業的高速擴展階段,二房東迫切需要一整套住房租賃ERP系統提升效率。

(2)缺乏免費流量入口:不論是整租,還是合租,房間的閑置意味著可變現資金的流失,二房東需要不斷在58同城等媒體“付費置頂”,才不會被中介暴力刷屏所埋沒。據了解,在上海市場職業二房東在58同城及其他中介平臺的年推廣費用就高達5億元。

(3)缺乏資金整合房源:資金周轉是職業二房東的“命門”,在二房東與房東的博弈之中,誰出的房東租金越高、每次墊付金額越大,對于房東就越有吸引 力;而越來越多的二房東會因為資金鏈斷裂而被兼并;而正在向“大B化”沖刺的職業二房東也迫切需要以金融的杠桿盤下更多的房源。

二房東公司化、公寓品牌化的兩大推手

ToB的住房租賃產品要解決上述二房東“大B化”過程中的障礙,既要強化租賃管理“內功”,也須大膽引入金融“外援”。

不少職業二房東的租賃管理還停留在“刀耕火種”階段,只有借鑒企業服務市場的Saas平臺(通常是基于移動端的高級ERP系統,由平臺進行大數據和云服務),才能快速助推二房東將租賃業務進行數字化的管理,才有可能在中介公司品牌公寓的競爭中“彎道超車”。

房源管理SaaS平臺要二房東在線下的租賃業務流程固化在“產品邏輯”之中,譬如在SaaS工作平臺即時提醒房東或二房東將閑置房源出租并予以發 布,房東能通過移動APP與租客在線溝通,“帶看”記錄可以線上查詢,房東與租客簽訂電子版租房合同,并在線上通過支付寶、微信支付轉賬;收租及催繳租金 以短信通知租客;以及退租的押金自動返回等場景智能化。實際上,SaaS平臺是集商戶進行房源管理、發布房源、租客管理、合同管理、財務管理的閉環平臺。

如果把SaaS平臺比作租房市場“武器”的話,那么消費金融則是二房東通過收購、兼并整合房源的“糧草”。C端租客的痛點是沒錢租不起房,房總管的 做法是調用螞蟻金服的征信系統為租客人群提供的“分期貸”服務。而困擾B端二房東的難題是資金周轉,由于房產是最大的固定資產,自身金融屬性強,尤其在北 上廣深等一線城市的租房投資回報極為穩健。現有魔方金服的“房產金融”業務把公寓的經營性預期收益打包成理財產品在平臺上放貸,房總管正把職業二房東的房 源預期收益“再證券化”讓廣大投資人購買,從而解決職業二房東在業務擴展上的貸款困難。不過,目前還有很多的市場教育和線下推廣工作要做。

理想的住房租賃市場商業模式是C2C(租客to房東)與C2B(租客to二房東)的結合,在C2C端釋放互聯網技術的信息交互和分享優勢,不斷導入客源和房源進行自主匹配;在C2B端利用SaaS閉環平臺幫助二房東提升租賃管理效率,以消費金融助力職業二房東快速壯大為公寓管理公司。

租房是關系億萬百姓民生的大事,在“去中介化”大勢下,要想讓移動互聯網技術普惠廣大租客,就要在長租市場抓住小B房源向大B化集中的趨勢,只要服務好了二房東或公寓管理公司,才能提升用戶的租房體驗,中國住房租賃市場才會走上健康而有序競爭格局。